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(资料图)

6月郑州市房管局发布了关于印发郑州市《商品房买卖合同》示范文本的通知！从2023年9月1日起，原商品房买卖合同全部作废，新版商品房买卖合同全面推行！

启用新版商品房买卖合同的原因，官方解释如下：

据调查统计，近年来我市房地产市场，消费者对商品房交易投诉量占比相对较大，反映的主要问题有：单方违约、一房多卖、面积差价款、房屋质量、延期交房、产权纠纷等方面问题。这些问题的产生不仅严重损害消费者的合法权益，而且在某种程度上也影响着社会稳定。推行《买卖合同》既能大幅度减少因商品房买卖合同而产生的纠纷，避免因合同条款不完善和当事人意愿表示不真实、不确切，而造成显失公平和公正等方面问题，同时又能最大限度地维护当事人的合法权益，维护社会和谐与稳定。

客观来说，整体变动还是比较大的！所有郑州人，地市以及其他城市准备在郑州买房的朋友都需要人手一份新版《商品房买卖合同》！

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目录分为10部分，我们按照前后顺序分析一下亮点。

亮点一：关于开发商的销售广告和宣传材料的法律效力出卖人关于商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说 明和允诺应具体明确，对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的销售广告和宣传资料经双方约定可以作为合同附件。解读：过去几年开发商的销售广告、宣传资料一直是纠纷比较多的一点，甚至销售顾问胡乱承诺也是。说明房管局也意识到了这一点，只不过这个政策制定的太模糊了，前提必须买卖双方约定好。执行阶段开发商肯定不愿意约束自己，所以实际执行阶段效用有待考量。

亮点二：关于开发商的补充协议在合同执行过程中对未尽事宜双方可协商签订补充协议，出卖 人不得在补充协议中违反相关法律、法规，不得利用自身优势制定格式化补充协议，或在本合同里加入有失公平的不合理的条款，或不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买 受人责任、排除买受人主要权利等内容。解读：在过去开发商补充协议是双方权力责任不对等的重灾区，开发商往往极大的加重购房者的责任、极大的减轻自己的违约责任，典型的就是购房者延期付款巨高的违约金，但开发商延期交房巨低的违约金。[不得利用自身优势制定格式化补充协议]将会对开发商是一个很好的约束！

亮点三：关于开发商延期交房

逾期在 日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中 的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止， 出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之 的违约金（该违约 金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）

解读：以前开发商万分之零点几的毛毛雨延期交房违约金，是典型的赖皮招数。新版商品房合同虽然没有明确抬高延期交房违约金，但做了权力对等。开发商延期交房的违约金不能低于购房者延期付购房款的违约金比率，也就是说如果都是毛毛雨的违约金，开发商延期交房想耍心思，那么购房者也可以在前期耍心思不付钱。

另外，延期交房超过约定时间，可以解除合同退房，要求不低于全国银行间同业拆借中心公布的五年期贷款市场报价利率）计算给付利息。这样购房者其实有了利息补偿机制，也鞭策了开发商的施工，毕竟延期交房不仅关系到了违约金，也关系到了退房率。

亮点四：关于商品房抵押、一方多卖、开发商抵押等等

解读：以上是小开发商、垃圾开发商，以及这几年开发商缺钱情况下的套路，包括一方多卖、土地拍卖、司法查封等等。

现在郑州很多问题项目虽然勉强交房了，但迟迟办不下房本，就在于以上种种问题。现在新版合同在签订时，就需要将抵押情况写的清清楚楚，并且房屋权力状况承诺（该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人；该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况）要求直接写入合同。这一点算是补全了开发商钻空子的漏洞，对购房者的权力保护是好事情。

亮点五：商品房价款计价方式与套内面积

解读：现在计价方式默认有三种，套内建筑面积计价、建筑面积计价以及[套]、[基本单元]计价。过去我们一直提倡取消公摊，但取消公摊的法律制度前提是从商品房买卖开始，就采用套内建筑面积计价。目前只是有了这个[按照套内建筑面积计算]选项，开发商可以不选择，有点遗憾。亮点六：[交房即发证]写入商品房买卖合同解读：所有购房者的一个小确幸就是[交房即发证]，这几年郑州也在推行交房即发证，但是赶上烂尾楼及一堆问题楼盘（办不下房本），情况并不乐观。这次新版合同将交房即发证写入合同内，但注意并不是必选项，开发商可选择 ① 交房即发证 ② 非交房即发证服务项目。

感觉非常遗憾，可选可不选的时候，开发商都会倾向不选择。

但在[不动产登记]环节，增添了购房者取得房本的约定时间，以及违约金情况，算是变相督促开发商尽早配合下房本。

亮点七：水电气暖、通信、有线电视、宽带网络有时间要求了解读：以前开发商交房之后，通水、通电、恰逢冬季的暖气、还有宽带、小区信号都是常见的纠纷点。很多小区往往交房一年了宽带才跟的上，新版合同对以上都有了要求，双方需要把时间写入合同，其中水电在交付时要求不能是临水临电了。亮点八：公共配套、车位、车库、交房要求解读：以前开发商交房后，车库还在修、车位半年了迟迟交不了，小区景观还在修很常见，新版合同对以上也有要求，必须把具体使用时间写入合同当中。

亮点九：先验房后交房办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。解读：以前交房前先交房后验房、后整改，以及先交物业费后交房是开发商的传统恶习！新版政策直接封死了开发商的口，以后大家完全可以先验房后收房！

亮点十：建筑物区分所有权

解读：这几年典型如会所成为北龙湖交付小区的重大矛盾，比如是否允许被承包、是否允许对外营业，这一切的前提是在法律层面上[会所]属于谁？开发商还是全体业主？

现在新版商品房合同注意到了这件事情，但是留下了一个空白，就是买卖合同双方先商量[会所]属于谁，盲猜执行阶段属于开发商？

亮点十一：税费误差

解读：过去3%的房屋建筑面积误差相关规定已经非常完善，但是执行阶段因为面积误差大于点位之后，会有一个税点的跳增，这一点在每年都有争议。有的购房者交房后看似多了几平面积，但实际多交好几万的税很常见，这个是谁的责任一直争议很大，以前都是购房者默默承受。新版合同注意到了这个问题，但是由XXX承担留下了空白，开发商又多了一个选择题，这个看起来还挺难受的，如果最后仍写上购房者承担，购房者又招谁惹谁了？

亮点十二：遮挡、妨碍房屋正常使用必须有明确告知！解读：新版合同在[销售和使用承诺]特别增加了关于将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知，而且这部分内容是必须要添加到合同附件的。这部分内容要求包括公共管道检修口、柱子、变电箱等等。

在此建议大家后期买房的时候一定认真看合同附件，只要认知看就不会中招开发商劣质房源的套路，不会交房后突然发现家里多了消防栓之类。

亮点十三：买受人信息保护！出卖人对买受人信息负有保密义务。非因法律、法规规定或国家安全 机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门执行公务的需要，未经买受人书面同意，出卖人及其销售人员和相关工作人员不得对外披露买受人信息，或将买受人信息用于履行本合同之外的其他用途。解读：简单来说开发商不能肆意卖客户信息了，特别是电话号码，以往大家是不是非常好奇，快交房了怎么那么多装修公司都知道我的电话号码，这些大概率与开发商或者物业公司有关，就是你的信息被卖了。不过实际执行后有没有用，目前还不好说。

亮点十四：样板房有重要法律效应！解读：客观来说过去几年精装房很多，交房争议也很大，矛盾点毫无疑问：开发商的样板房和实际交付差距很大。但现在有明确的要求：①交付的内装质量和标准不能低于样板房标准 ②样板房不得在交房后180日内拆除。这一个设置是我认为新版合同当中最有价值的一条！一方面能够有效监督到开发商，另一方面大家有一个明确的参考，未来这个政策执行的好的话，郑州精装房质量应该有很大的提升。

亮点十五：装修材料、品牌、数量必须有明确规定

出卖人预售商品房的，商品房内装质量及标准必须认真完整填写 本合同附件八，明确内装材料和设施设备的品牌、规格、型号、数量等， 不能以“高级”“高档”等无法量化的词汇作为标准。

解读：这点也是比较有价值的一条，合同要求不能有模糊性描述，而且直接填入合同附件，这个对开发商也有明显的约束，后期不能随意减配，偷梁换柱。

亮点十六：保修项目、期限、责任约定清晰

解读：以往开发商的保修等，更依赖于开发商本身，以及物业服务对接，但是新版合同当中直接将保修内容作为合同附件，纳入合同，至少从法律层面提高了购房者的权益。亮点十七：房屋质量、隔音等

解读：新版合同增加了很多商品房质量部分的内容，包括主体结构、地基、其他质量问题、建筑材料、设备，甚至单独划分了空气质量、以及建筑隔声等方面内容。

但是客观来说，这些以往的纠纷非常的模糊，而且难处理、难整改，比如这几年大家买房普遍反应隔音很差，几乎每个小区都有噪音困扰，这些实际执行都很难解决。

不过好的一点，增添了很多[解除合同]的权益，这点对购房者还是非常友好的，至少合同上白纸黑字有了法律支撑，就算涉及到质量诉讼，购房者也轻松很多。

亮点十八：大幅度增加了[解除合同]的权限解读：新版合同有一个非常重要的点是各个部分几乎都设置了购房者[解除合同]的权限，并明确了利息补偿（一般是不低于全国银行间同业拆借中心公布的五年期贷款市场报价利），对于按揭贷款买房的购房者算是一个兜底。

比如开发商司法查封、限制转让、一房多卖；

比如逾期交付

比如套内面积误差超过3%

比如擅自规划变更、设计变更

比如主体等质量问题

比如迟迟拿不到房本

等等

以上都是合同直接约定支持退房的，并且有利息补偿。

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最后一个简单总结 : 新版合同个人认为还是有比较大的进步，特别是保护购房者权益这一块。

比如先收房后验房，比如明确房本取得时间，比如样板间作为精装房直接参考标准，比如直接写清材料型号，比如关于房屋遮挡等写入附件合同，比如房屋保修的合同明确等等。这里给郑州市房管局点一个赞