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中泰证券股份有限公司由子沛,李垚,陈立近期对南都物业进行研究并发布了研究报告《新增外拓增长快速，毛利率略有下行》，本报告对南都物业给出买入评级，当前股价为11.98元。
南都物业(603506)
投资要点
4月25日，公司发布2022年年报，公司2022年实现营收18.47亿，同比+15.93%；归母净利润1.45亿，同比-10.7%，扣非后归母净利润1.11亿，同比-7.08%。
收入保持增长，利润率略有下滑
2022年，公司实现营业收入18.47亿，较上年同期增长15.93%，主要系公司自身外拓水平加强及并购中大普惠、中大物业，物业管理服务项目增加；实现扣非归母净利润1.11亿，较去年同期下降7.08%，主要受外部环境影响，同时基于谨慎性原则考虑，应收账款按单项计提坏账准备。报告期末，公司毛利率为19.54%，较去年同期下降3.17个百分点，拆分结构看，物业管理服务由去年同期的20.44%降至17.19%，增值服务由去年同期的46.30%降至44.61%，资产管理业务由去年同期的-34.76%升至5.92%，非业主增值服务由去年同期的27.50%降至17.04%。我们认为公司细分行业业务毛利率下行与2022年整体房地产下行及疫情带来的成本增加有关，转入2023年随着房地产行业的回暖及疫情的退出，我们认为各细分业务毛利率有修复的空间。
外拓持续增长，新签约面积非住宅占比过半
报告期内，持续巩固长三角区域优势为重点进行市场拓展。全年新增签约项目107个，新增签约面积1330.63万方，较上年度增长35.63%。同时，公司近年来不断丰富服务业态，已覆盖住宅、商业、办公、园区、学校、医院、交通枢纽、文旅、公建、市政环卫等各个业态，2022年新增签约面积中，住宅项目占比48%，商写项目占比25%，城市服务项目占比27%，非住宅项目新拓面积占比过半。
资产管理业务结构优化，扭亏为盈
报告期内，公司退出亏损的长租公寓项目，并转变运营策略，优先以委托运营模式承接新项目，对于投资回收期较长的承租模式项目进行谨慎评估；同时，公司对酒店和公寓项目实行并轨管理，进一步推动两大板块持续降本增效。板块实现营业收入4212.47万元，毛利率5.92%，较上年同期增加40.68个百分点。
投资建议：2022年公司业绩下滑主要受房地产下行及疫情扰动，我们认为2023年随着地产行业销售回暖及后疫情下经济活动的复苏，公司整体经营有望回归正轨，考虑到疫情影响2022年业绩基数，下调公司2023-2024年EPS至0.94、1.08元/股（原值1.25、1.47元/股），引入2025年EPS预测1.16元/股，维持公司“买入”评级。
风险提示：项目外拓不及预期；成本上升压力持续增大。
证券之星数据中心根据近三年发布的研报数据计算，兴业证券靳璐瑜研究员团队对该股研究较为深入，近三年预测准确度均值高达92.84%，其预测2023年度归属净利润为盈利2.31亿，根据现价换算的预测PE为9.74。
最新盈利预测明细如下：
该股最近90天内共有1家机构给出评级，买入评级1家。根据近五年财报数据，证券之星估值分析工具显示，南都物业（603506）行业内竞争力的护城河较差，盈利能力一般，营收成长性一般。财务相对健康，须关注的财务指标包括：应收账款/利润率。该股好公司指标2星，好价格指标3.5星，综合指标2.5星。（指标仅供参考，指标范围：0 ~ 5星，最高5星）
